敷金礼金とは?違いや返還条件、退去費用まで2026年最新事情を徹底解説

賃貸物件を探していると、必ずといっていいほど目にする「敷金・礼金」。物件情報には「敷金1か月・礼金1か月」「敷金礼金なし」などと記載されていますが、それぞれ何のために支払うお金なのか、退去するときに戻ってくるのか、正確に理解している人は意外と多くありません。

敷金は家賃の滞納や借主が負担すべき修繕費用などに備えて大家さんに預けるお金であり、礼金は部屋を貸してもらうことへの謝礼として支払う一時金です。両者は支払う目的も返還の仕組みも異なります。2026年現在は敷金・礼金ゼロの物件も増えていますが、初期費用が安いからといって、必ずしも退去時までお得とは限りません。

【まず整理】敷金礼金とは？敷金と礼金の違いをわかりやすく解説

敷金とは？大家さんに預けておく担保のお金

敷金とは、賃貸物件を借りる際に、借主が貸主である大家さんに預ける金銭のことです。

主な目的は、家賃の滞納や契約上借主が負担すべき修繕費用など、賃貸借契約に関連して発生する債務を担保することにあります。

例えば、家賃8万円の物件で敷金が1か月分なら、入居時に8万円を大家さんに預けます。退去時に家賃の滞納や借主負担の修繕費用がなければ、原則として8万円が返還対象になります。

一方、未払い家賃が2万円、借主負担の修繕費用が3万円あれば、合計5万円を差し引いた3万円が返還される計算です。

このように、敷金は最初から大家さんの収入になるお金ではありません。あくまでも将来発生する可能性のある債務に備えて預けるお金です。

礼金とは？部屋を貸してもらうことへの謝礼金

礼金とは、賃貸物件を借りる際に、貸主である大家さんに支払う一時金です。

部屋を貸してもらうことへの謝礼という意味合いがあり、従来の賃貸住宅市場で定着してきた商慣習の一つです。

例えば、家賃8万円で礼金1か月分の物件なら、契約時に8万円を支払います。このお金は敷金のように担保として預けるものではなく、通常は退去しても返還されません。

つまり、礼金は入居時に支払うことで契約上の支払いが完了する一時金です。短期間で退去することになっても、契約上の特別な返還条件などがない限り、返金を受けることはできません。

敷金と礼金の違いを比較

両者の違いは、支払いの目的と退去時の取り扱いを比較すると理解しやすくなります。

重要なのは、敷金と礼金を同じ種類の費用として考えないことです。

敷金は退去時の精算によって返還される可能性があるお金ですが、礼金は原則として返ってこないお金です。物件を比較するときには、単純な支払総額だけでなく、返還される可能性のある金額まで考慮すると、実質的な負担を把握しやすくなります。

【2026年最新】敷金・礼金の相場はいくら？ゼロ物件の実態

敷金の相場は家賃1～2か月分が目安

一般的な住居用賃貸物件では、敷金は家賃1～2か月分程度が目安とされています。ただし、敷金の金額に全国共通の法定基準があるわけではありません。

地域の賃貸慣習、物件の築年数、間取り、設備、ペット飼育の可否などによって条件は異なります。

UR賃貸住宅の解説でも、敷金は家賃0～2か月分程度という目安が紹介されています。ペット可物件などでは、追加の敷金が設定されるケースもあります。

礼金の相場は家賃1か月分が中心

礼金も一般的には家賃1か月分を中心に、0～2か月分程度の幅があります。

人気エリアや新築物件、設備の充実した物件では礼金が設定されていることがあります。一方、空室期間を短くしたい大家さんが礼金をゼロにして募集するケースもあります。

礼金は返還されない費用であるため、同じ条件の物件で礼金の有無が異なる場合には、入居期間も考慮して比較することが大切です。

2026年に参考になる首都圏の最新調査データ

2026年の賃貸契約を考えるうえで参考になるのが、株式会社LIFULLが2025年11月20日に公表した「2025年の首都圏『敷金・礼金』動向」の調査です。

同社が運営するLIFULL HOME'Sに掲載された東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の居住用賃貸物件を対象に、敷金と礼金の掲載状況を分析しています。

調査では、敷金あり物件の平均額は賃料の1.03～1.10か月分、礼金あり物件の平均額は1.02～1.19か月分でした。

また、敷金ゼロ物件の割合は賃料10万円未満で63.3％に達しています。賃料10万円以上15万円未満でも46.4％となり、2023年の33.8％から12.6ポイント増加しました。

礼金ゼロ物件も増加しており、賃料20万円以上の物件では42.3％に達しています。

ただし、これらは首都圏の不動産情報サイトに掲載された物件を対象とした調査です。全国の成約物件を対象にした平均値ではないため、地方都市や個別物件の相場とそのまま比較することはできません。

2026年の物件探しでは、敷金礼金ゼロが珍しい条件ではなくなっている一方、賃料帯によって普及状況に差がある点も押さえておきたいところです。

【退去時に差が出る】敷金の返還条件と原状回復費用の仕組み

敷金が返還されるのはいつ？

敷金の返還については、民法第622条の2に規定があります。

賃貸借契約が終了し、借主が物件を貸主に返還したとき、貸主は敷金から賃貸借契約に基づく借主の債務を差し引いた残額を返還しなければなりません。

つまり、単に退去を申し出ただけでは返還請求の条件を満たしません。基本的には契約の終了と物件の明け渡しが必要です。

返還の対象となる金額を計算するときには、次のような項目が確認されます。

• 未払いの家賃や共益費
• 契約上の債務不履行に伴う費用
• 借主の故意・過失などによる損傷の修繕費用
• 有効な契約特約に基づいて借主が負担する費用

これらの金額を差し引いた残額が返還されます。反対に、借主の債務が敷金を上回る場合には、追加請求が発生する可能性もあります。

原状回復費用はすべて借主が負担するわけではない

退去時に特に注意したいのが「原状回復費用」です。

原状回復とは、借主が入居してから生じた損傷について、契約上の責任に応じて元の状態に戻すことを意味します。

ただし、入居したときと完全に同じ新品の状態に戻すという意味ではありません。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」や民法第621条では、通常の使用による損耗や経年変化について、原則として借主の原状回復義務から除外しています。

具体的には、次のような違いがあります。

通常損耗・経年変化として貸主負担が原則となる例

• 日光による壁紙や床の日焼け
• 通常の家具設置による床のへこみ
• 通常の生活で生じる設備や内装の経年劣化
• 通常の使用に伴う壁紙の自然な変色

借主負担となる可能性がある例

• 不注意によって床に大きな傷を付けた場合
• タバコのヤニや臭いによる著しい汚損
• ペットによる柱や壁の損傷
• 水漏れを放置して床や壁を腐食させた場合
• 清掃や換気を怠ったことで通常の使用を超えるカビや汚れが発生した場合

実際の負担区分は、損傷の原因や程度、契約内容などによって判断されます。

修繕費用は経年劣化や耐用年数も考慮される

原状回復費用を考える際には、設備や内装の経過年数も重要です。

例えば、壁紙に借主の過失による損傷があったとしても、入居時に新品だった壁紙を退去時に新品に交換する費用の全額を、常に借主が負担するわけではありません。

国土交通省のガイドラインでは、壁紙などの経過年数を考慮して借主の負担割合を算定する考え方が示されています。壁紙の耐用年数については、6年を目安とした考え方が採用されています。

したがって、修繕が必要になった原因だけでなく、対象設備の使用年数や損傷範囲も確認する必要があります。

2026年も続く退去時トラブルと消費者相談

退去時の原状回復費用をめぐる問題は、現在も消費者相談の重要なテーマです。

国民生活センターが2026年7月31日に更新した「賃貸住宅の原状回復トラブル」によると、PIO-NETに登録された相談件数は2023年が13,273件、2024年が13,312件、2025年が14,711件でした。

2026年についても、5月31日時点で1,846件の相談が登録されています。前年同期の1,645件を上回る数字です。

相談事例には、6年半住んだマンションの壁紙張り替え費用が高額になったケースや、退去時の立ち会いでは問題がないとされたにもかかわらず、後日床の修繕費用を請求されたケースなどがあります。

また、国民生活センターは2026年2月17日にも原状回復トラブルへの注意喚起を公表しました。敷金礼金ゼロの物件で、故意・過失の有無にかかわらず、退去時に壁紙や床の張り替え費用を100％借主負担とする特約が記載されていた相談事例も紹介されています。

こうした問題からも、敷金の金額だけでなく、退去時の負担条件まで契約前に確認する必要があります。

【見落とし注意】敷金償却の仕組みと敷金礼金なし物件の落とし穴

敷金償却とは？通常の敷金返還とは異なる仕組み

敷金償却とは、契約で定めた一定の金額を、退去時に敷金から差し引く取り扱いです。「敷引き」と表現されることもあります。

例えば、敷金2か月分を預け、契約書に1か月分の償却が定められている場合、原則として退去時に1か月分が償却されます。

通常の敷金は、借主が負担する債務を差し引いた残額が返還される仕組みですが、償却特約がある場合は、その特約に基づく金額も精算に影響します。

ただし、敷金償却と記載されていれば、どのような条件でも無条件に有効になるわけではありません。

国土交通省のガイドラインでは、借主に通常の原状回復義務を超える負担を課す特約について、必要性や合理性、借主が負担内容を認識していたか、負担する意思を示していたかなどが重要とされています。

契約書では、次の点を確認してください。

• 償却される金額はいくらか
• 償却は退去時に必ず発生するのか
• 原状回復費用や清掃費用とは別に請求されるのか
• 敷金の残額が返還される条件は何か
• 途中解約の場合も同じ条件が適用されるのか

敷金礼金なし物件は本当にお得？

敷金礼金なし物件は、入居時に必要となる費用を抑えられる点が大きなメリットです。

例えば、家賃8万円で敷金1か月・礼金1か月の物件なら、敷金礼金だけで16万円が必要です。両方がゼロなら、この16万円を契約時に準備する必要がなくなります。

ただし、敷金礼金なしという表示だけで、契約全体がお得だと判断するのは危険です。

物件によっては、次のような費用が別途設定されています。

• 退去時のハウスクリーニング費用
• エアコンクリーニング費用
• 保証会社の初回保証料
• 鍵交換費用
• 短期解約違約金
• 契約時の事務手数料やその他の付帯費用

また、敷金がない場合でも、退去時に借主負担の修繕費用が発生すれば、別途支払う必要があります。

敷金がないからといって、原状回復費用が免除されるわけではありません。

敷金礼金なし物件を選ぶメリットと注意点

敷金礼金なし物件は、引っ越し時の資金に余裕がない人や、短期間の居住を予定している人にとって選択肢になります。

一方で、退去時の費用負担が明確でない物件や、短期解約違約金が高額な物件には注意が必要です。

特に、敷金ゼロで退去時のクリーニング費用が固定されている場合、敷金あり物件と比較して実際の負担額がどう変わるのかを計算しておきましょう。

入居時の費用だけでなく、退去時に必要となる可能性のある金額まで含めて判断することが大切です。

【契約時に必要】賃貸物件の初期費用の内訳と総額

敷金礼金以外にも必要な費用がある

賃貸物件の初期費用とは、部屋を借りて入居するまでに必要となる費用の総称です。

敷金と礼金だけを準備すれば契約できるわけではありません。一般的には、次のような費用が必要です。

• 前家賃：入居する月の翌月分など、契約条件に応じて先払いする家賃。
• 日割り家賃：月の途中から入居する場合に発生する当月分の家賃。
• 仲介手数料：不動産会社に支払う物件紹介・契約仲介の対価。
• 保証会社利用料：家賃滞納などに備えて保証会社を利用する際の費用。
• 火災保険料：火災や水漏れなどのリスクに備える保険料。
• 鍵交換費用：入居時に鍵を交換する場合の費用。
• クリーニング費用：契約条件によって入居時または退去時に負担する費用。

UR賃貸住宅の解説では、賃貸契約の初期費用は家賃の2～6か月分程度が目安として紹介されています。

ただし、物件によって必要な費用は大きく異なります。敷金礼金の有無、保証会社の契約条件、入居日、仲介手数料などによって総額が変わるため、見積書で確認が必要です。

家賃8万円の物件なら初期費用はいくら？

家賃8万円の賃貸物件を例に考えてみましょう。

敷金1か月、礼金1か月の場合、敷金8万円と礼金8万円だけで16万円です。ここに前家賃、仲介手数料、保証会社利用料、火災保険料、鍵交換費用などが加わります。

仮に前家賃8万円、仲介手数料8万8,000円、保証会社利用料4万円、火災保険・鍵交換など合計3万円とすると、これらを含めた初期費用は約39万8,000円です。

これは日割り家賃やその他の追加費用を含まない仮定の計算です。実際の請求額は契約条件によって変わります。

一方、敷金礼金がゼロなら、この例では16万円分の初期負担を減らせます。ただし、退去時の費用や契約時の別料金が設定されていないか、必ず確認してください。

初期費用を安く抑えるための具体的な方法

初期費用を抑えるには、敷金礼金ゼロの物件を探すだけでなく、契約全体の費用を比較することが有効です。

例えば、次のような方法があります。

• 敷金・礼金ゼロの物件を候補に入れる
• 仲介手数料の条件が異なる不動産会社を比較する
• フリーレント付き物件を検討する
• 不要なオプションサービスが含まれていないか確認する
• 入居日を調整して日割り家賃を抑える
• 初期費用と退去時費用を合わせた総額で比較する

特にフリーレント付き物件は、一定期間の家賃が無料になるため、入居時の負担を軽減できる可能性があります。

ただし、短期解約時の違約金が設定されていることもあるため、無料期間だけで判断しないようにしましょう。

【契約前に必ず確認】賃貸借契約の注意点と退去時のトラブル対策

契約書でチェックしたい5つの重要項目

敷金礼金に関するトラブルを防ぐには、契約書と重要事項説明書の内容を確認することが欠かせません。

特に、次の5項目は契約前に確認しておきたいポイントです。

1．敷金の返還条件

敷金から差し引かれる費用の種類や、返還時期、精算方法を確認します。敷金がいくら戻る可能性があるのかを把握しておきましょう。

2．礼金の金額と返還条件

礼金は通常返還されないため、契約時に金額を確認します。敷金と混同しないよう、見積書の項目も確認してください。

3．原状回復に関する特約

退去時のハウスクリーニング費用、エアコンクリーニング費用、壁紙や床の修繕費用などについて、借主負担の条件が明記されているか確認します。

4．敷金償却・敷引きの有無

一定額が返還されない契約になっていないか、償却される金額と追加請求の条件を確認します。

5．短期解約違約金と退去予告期間

入居後すぐに退去する場合の違約金や、退去を申し出る期限を確認します。退去の1～2か月前までに通知が必要な契約もあるため、契約書の記載を確認してください。

入居時には部屋の状態を写真で残す

退去時のトラブルを防ぐためには、入居時の記録が非常に重要です。

国土交通省のガイドラインでも、入居時と退去時に貸主・借主双方が物件の状態を確認し、チェックリストや写真を活用することが推奨されています。

入居したら、次の場所を中心に写真を撮っておきましょう。

• 壁紙の傷や汚れ
• 床のへこみや傷
• 浴室・トイレ・キッチンの状態
• 窓やドアの破損
• エアコンや給湯器などの設備の状態
• 収納内部や玄関の傷

写真は撮影日が分かる状態で保存し、可能であれば管理会社にも入居時の傷や不具合を報告しておくと安心です。

退去時に高額な原状回復費用を請求されたら？

退去時に敷金が返還されない場合や、追加費用を請求された場合は、まず請求内容の明細を確認しましょう。

修繕箇所、修繕理由、施工範囲、単価、借主負担の根拠などを具体的に説明してもらうことが大切です。

特に、通常損耗や経年変化に該当する部分まで借主負担になっていないか、また契約時の特約に基づく請求なのかを確認してください。

疑問がある場合は、納得できないまま支払いに同意するのではなく、管理会社や大家さんに説明を求め、費用負担について話し合いましょう。

国民生活センターでは、賃貸住宅の退去トラブルについて消費者ホットライン188（いやや！）で相談できることを案内しています。

敷金返還や原状回復費用について当事者間で解決できない場合には、消費生活センターなどの専門窓口に相談する方法もあります。

【敷金礼金とは】に関するよくある質問（FAQ）

Q1：敷金と礼金は両方とも退去時に返ってきますか？

A1：いいえ。敷金は未払い家賃や借主負担の修繕費用などを差し引いた残額が返還対象になります。一方、礼金は大家さんへの謝礼として支払う一時金であり、通常は返還されません。

Q2：敷金なしの物件なら退去時の費用はかかりませんか？

A2：いいえ。敷金がない場合でも、契約上借主が負担するクリーニング費用や、故意・過失による損傷の修繕費用などが発生する可能性があります。敷金ゼロと退去費用ゼロは別の意味です。

Q3：退去時に敷金が全額返還されないのは違法ですか？

A3：必ずしも違法ではありません。未払い家賃や借主が負担すべき修繕費用、有効な契約特約に基づく費用などが差し引かれる場合があります。ただし、通常損耗や経年変化による修繕費用まで当然に借主負担になるわけではありません。請求明細と契約内容を確認が必要です。

まとめ：【プロの結論】敷金礼金は退去時まで含めた総額で判断する

敷金礼金とは、賃貸物件を借りる際に必要となる代表的な初期費用ですが、両者には明確な違いがあります。

敷金は家賃滞納や借主負担の修繕費用などに備えて預けるお金であり、退去時に債務を差し引いた残額が返還されます。礼金は大家さんに支払う謝礼的な一時金で、通常は返還されません。

2026年の賃貸市場では、敷金・礼金ゼロの物件も広がっています。しかし、初期費用の安さだけで物件を選ぶと、退去時のクリーニング費用や償却特約、短期解約違約金などによって、想定以上の負担が発生する可能性があります。

失敗しない物件選びのためには、次の3つを意識してください。

• 入居前：敷金・礼金だけでなく、仲介手数料や保証料を含めた初期費用を確認する。
• 契約時：原状回復費用、敷金償却、クリーニング費用などの特約を確認する。
• 退去時：入居時の写真と請求明細を照らし合わせ、通常損耗と借主負担の損傷を区別する。

【プロの結論】本当にお得な賃貸物件は、入居時の支払いが安い物件とは限りません。毎月の家賃、契約時の初期費用、退去時の負担、更新料まで含めて、住み始めてから退去するまでの総支払額で比較が必要です。

敷金礼金の仕組みを正しく理解し、契約内容を一つずつ確認することが、納得できる住まい選びにつながります。

主な根拠資料・2026年時点
- 民法第621条・第622条の2（原状回復義務・敷金返還）
- 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
- 国民生活センター「賃貸住宅の原状回復トラブル」（2026年7月31日更新）
- 国民生活センター「賃貸住宅の原状回復トラブルにご注意！」（2026年2月17日公表）
- 株式会社LIFULL「2025年の首都圏『敷金・礼金』動向」（2025年11月20日公表）
- UR賃貸住宅「一人暮らしの初期費用は最低いくら？」

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